1. (2017八下·明光期中) 某商业街有店面房共195间，2014年平均每间店面房的年租金为10万元，由于物价上涨，到2016年平均每间店面房的年租金上涨到了12.1万元，据预测，当每间的年租金定为12.1万元时，可全部租出；若每间的年租金每增加1万元，就要少租出10间．该商业街管委会要为租出的商铺每间每年交各种费用1.1万元，未租出的商铺每间每年交各种费用5000元．

1. （1） 求2014年至2016年平均每间店面房年租金的平均增长率；
3. （2） 当每间店面房的年租金上涨多少万元时，该商业街的年收益（收益=租金﹣各种费用）为2305万元？