1. (2022·浙江模拟) 张先生欲购一套总价260万元的房子，因这套房子还要再等半年时间才能满五年。为避税，双方私下约定，张先生先支付78万元首付给房东，房东收到首付款后先将房子钥匙交给张先生，等半年后房满5年，双方再正式签订合同，再办理过户手续。等到过户时，房价已经出现较大涨幅，房东宁愿赔偿违约金也不卖，让张先生重新选择房源，而且此时，房东已与刘先生签订正式合同，以300万价格卖给了刘先生，但尚未过户。张先生无奈，将房东告上法庭，要求房东把房子卖给他，并且尽快与其办理相关过户手续。

结合材料，运用《生活中的法律常识》中的相关知识，回答下列问题：

1. （1） 指出该房子的所有权归属并简要说明理由。
3. （2） 张先生和房东约定的协议是否有效并说明理由。